Мы в соц. сетях
Вступившим в наши группы ВК, FB, ОК - подарки при покупке проектов!
Контакты

ООО «Архитектурно-дизайнерская студия «Альфаплан»

Адрес:
Санкт-Петербург,
Большой пр.П.С., д.80, оф.13Н
Телефон:
+7-(812)-347-5357
+7-(812)-927-8702
8-800-250-0597 бесплатный звонок из регионов
E-mail:
[email protected]

www.Alfaplan.ru
www.Альфаплан.рф

Подробнее >>

Поделиться ссылкой:

"Дом - это отдвинутая граница души".

М.Жванецкий

 

 

 

 

«Что только не было обещано человеку: страна Утопия, коммунистический рай, новый Иерусалим и даже далекие планеты. Но он всегда хотел лишь только одного: собственный дом с садом».

Ж.К. Честертон, 1920

от
до

Согласование и привязка проекта

17.07.2009

Действия заказчиков после приобретения проекта

Получение разрешения на строительство.

В России действует так называемая программа «Доступное жилье». Не знаю, в чем эта программа преуспела, и что много ли она принесла нашим согражданам. Однако по части получения разрешений на строительство для частных застройщиков в рамках этой программы сделаны значительные послабления, и по сути дела, сняты все бюрократические препоны. Жертвой снятия этих препон оказалась… архитектурные проекты частных домов. Логика Законодателей – причем, правильная логика! в принципе понятна: если застройщик приходит к чиновнику получать разрешение на строительство частного дома с проектом в руках, то любой чиновник всегда найдет возможность к чему-нибудь придраться, особенно, учитывая хаотичное состояние нынешней нормативной базы в России. Придраться можно хотя бы к размерам букв на чертежах… А это – посыл для коррупции, с которой мы сейчас активно боремся. Поэтому, эта проблема была решена одним росчерком Законодательного пера: для получения разрешений на строительство частного дома проект не нужен.

Об этом однозначно указано в статье 48 ГК РФ: Архитектурно-строительное проектирование, часть 3: 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

В новой редакции Градостроительного Кодекса РФ (принята ГД ФС РФ 22.12.2004), указано, что если вы хотите построить дом на садовом участке, то вам вообще не надо общаться с чиновниками – получения никаких разрешений на строительство в садоводствах не требуется. Это прописано в статье 51 п.17: Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;…

Если же у вас так называемое ИЖС, то для вас – п. 9 той же статьи 51 ГК РФ: 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3)схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Полностью статью 51ГК РФ вы можете прочитать по ссылке:

Как правило, в административных органах документы 2 и 3 делают сами госслужащие. В разных регионах, наверное, по разному, но в Ленинградской области такое удовольствие обходится примерно в 10-12000 рублей. Для выполнения градостроительного плана на ваш участок приезжает бригада, которая делает топографическую съемку участка. После этого, на топографической подоснове делается указанная в пункте 3 схему, которая представляет собой прямоугольник на плане вашего участка, в границах которого должен находиться ваш дом, и за которые он не может выступать.

Зная наше чиновничество, в Градостроительном Кодексе в специальной статье еще раз специально подчеркнуто – не часто бывает, что в законе одно и то же повторяют дважды –  в пункте 10: Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

В сущности, как всегда. У медали есть две стороны. Предоставление свободы и отсутствие необходимости согласований проектов снимает бюрократические препоны. Но с другой стороны, одна из клиенток, столкнувшись с этим вопросом, долго слала мне удивленные письма о том, что для пробивки всего одного дополнительного проема в квартире ей пришлось пройти все круги чиновничьего ада и отдать много денег, но свой большой дом она не должна согласовывать ни с кем… Но у нас много парадоксов в строительной отрасли. Это всего лишь один из них…

Для регулирования застройки могут быть созданы внутренние документы и регламенты застройки коттеджных поселков. И многие поселки такие документы создают, чтобы обеспечить самим себе в будущем комфортную среду обитания. В таких документах может быть, например, ограничена высота построек, отрегулированы высоты и прозрачность ограждений, стиля и т.д. Но, входя в число жителей такого поселка, вы сами должны быть заинтересованы в таком регулировании вопросов.

Кроме этого, существуют редкие охранные зоны, связанные с находящейся по соседству какой-либо уникальной застройки, и там тоже может существовать специальное регулирование. Например, в Петербурге такими зонами могут быть Стрельна, или Петергоф, в связи с находящимися неподалеку уникальными дворцовыми комплексами.

Другая история – это подключение к инженерным сетям. Проект у вас и в этой ситуации требовать не имеют право, но… Но тут я не могу сказать уважаемым Застройщикам ничего хорошего, кроме одного: «Мужайтесь!» И готовьте кошелек. Вы будете вознаграждены – когда пройдете все мытарства подсоединений к сетям и получения киловатт, и построите свой собственный дом.

Привязка к участку.

Первое, что надо для начала строительства, имея на руках готовый проект, это привязать его к участку. В ПРИВЯЗКУ входят:

- посадка дома на участке. Определяется место дома на участке по горизонтали, привязываясь к границам участка в соответствии с требованиями местного Генплана и действующих норм. Нормы предписывают:

- для садоводств - СНиП 30- 02- 97 «ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САДОВОДЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН, ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ». Нормированные расстояния указаны в этом документе в разделе 6. Планировка и застройка садовых участков (ссылка или цитата ?)

- для ИЖС СНиП 2.07.01- 89* «ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА

ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ» и СВОД ПРАВИЛ СП 11-111-99 «РАЗРАБОТКА, СОГЛАСОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, СОСТАВ ПРОЕКТНО-ПЛАНИРОВОЧНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ЗАСТРОЙКУ ТЕРРИТОРИЙ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», глава 5.3 ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ПРИКВАРТИРНЫХ УЧАСТКОВ

Кроме посадки дома по горизонтали, определяется расположение дома по вертикали – решается, какой отметке уровня земли соответствует отметка 0.000 дома. За нулевую отметку в проектах принимается уровень пола первого этажа. Что касается высоты от земли до пола первого этажа, то решение по этому  расстоянию принимается в зависимости от рельефа, региона строительства (высоты снега зимой)  и др. Это расстояние принимают кратным 15см, то есть высоты ступени, и берут 45, 60, 75, 90 или 105см.

- привязка инженерных сетей в соответствии с Техническими Условиями, получаемыми у местных властей. Указываются точки подключения к местным сетям водоснабжения, канализации, газо- и электроснабжения, нагрузки на сети, трассы прокладки наружных коммуникаций от дома до точек подключения. Определяются временное электро- и водоснабжение в период строительства.

- производится уточнение фундаментов в соответствии с местными инженерно-геологическими условиями. Основанием для корректировки фундаментов служат инженерно-геологические изыскания, выполняемые соответствующей организацией. На это надо обратить особое внимание – в готовых проектах фундамент спроектирован под некий усреднено-плохой тип грунта, с нагрузкой под подошвой фундамента 1-1,5кг/см2 – он проходит без корректировок в большей части случаев!

Понятно, что когда проектировщики даже не знают, в каком регионе будут строить дом, то тем более им неизвестно, какие на участке грунтовые условия. В крайних ситуациях некоторые дома попадают на скалы (например, на Карельском перешейке под Питером) – тогда фундамент не требуется вообще, а некоторые на торфяники – тогда нужна монолитная плита, а иногда даже сваи. Многое также зависит от уровня грунтовых вод.

Поэтому, анализ соответствия фундамента местному грунту просто необходим, на основании этого анализа должно быть принято решение о внесении корректировок к проекту фундаментов.

Подсчет площадей жилого дома.

Казалось бы, о чем говорить, когда речь идет о подсчете площадей коттеджа. Взял, да просуммировал цифирки, стоящие на опубликованных планах. Однако, как и в каждом деле, здесь есть свои тонкости. Задумайтесь о том, равноценны ли, например, 1м2 гостиной и 1м2 крыльца или балкона? Математически конечно да. Но с точки зрения затрат на строительство, и по функциональной ценности однозначно нет. Хотите ли вы заплатить строителям за 1м2 балкона столько же денег, как и за, например, 1м2 спальной? Поэтому, при подсчетах общей площади 1м2 гостиной больше 1м2 крыльца. 

На законодательном уровне для некоторых типов помещений используются понижающие коэффициенты. Например, 1м2 балкона учитывается с понижающим коэффициентом 0,3, и в общую площадь добавляется не 1м2, а 0,3м2. Для лоджий используется понижающий коэффициент 0,5.

Кстати, этот вопрос уже стал поводом для многочисленных судебных разбирательств, когда, покупая квартиру в многоквартирном доме, застройщик брал деньги с дольщиков за балконы и лоджии по полноценной единице, а потом, при обмерах БТИ, в документы на квартиры записывалась меньшая площадь за счет понижающих коэффициентов на балконы и лоджии. Дольщики чувствовали себя обманутыми застройщиком, и шли в суд – в Москве есть даже юридическая контора, которая специализируется на таких исках.

Есть свои особые правила учета площадей в мансардах и под лестницами. Документом, регламентирующим вопрос, является «ИНСТРУКЦИЯ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». Подробнее об этом можно прочитать по ссылке..

Но самое смешное состоит в том, что для некоторых случаев, характерных для коттеджей, никаких рекомендаций законодательно не предусмотрено. Например, для учета площадей крылец нет никаких указаний. Но, руководствуясь логикой, я приравниваю их к балконам с коэффициентом 0.3. Нет никаких указаний, как в коттеджах учесть площадь гаражей, теплых или холодных. Приходится приравнивать их к верандам, которые учитываются как полноценная единица, хотя понятно, что по затратам теплый гараж и холодный – это две большие разницы.

Нет никаких указаний о том, как учитывать площадь помещений со вторым светом. Такое помещение, безусловно, дороже в строительстве, чем обычные комнаты. В одной из ведущих проектных организаций Петербурга, где я работал несколько лет, была самостоятельно, внутри института, принята практика, учитывать двусветные площади с повышающим коэффициентом 1,4. Например, площадь гостиной составляет 30м2, и часть ее – площадью 10м2 – двусветная. Тогда на первом этаже гостиная учитывалась как просто 30м2, а площадь второго света на втором этаже учитывалась как 10х0.4=4м2. таким образом, в общую площадь суммировались 30+4=34м2. На мой взгляд, это логичный подход, и я им пользовался во многих проектах. Но зачастую это вызывало непонимание застройщиков, и в последние годы я от такой практики отказался. Теперь площадь второго света в общей площади моих проектов не учтена.

Что лучше построить: дом из газобетона, коттедж из кирпича, или деревянный дом?

В подзаголовок этой части статьи вынесены три основных варианта конструкций домов, которые представлены среди готовых проектов.

Безусловно, есть еще один конструктивный вариант, имеющий большое распространение: это каркасные дома. Я считаю, что основные свои преимущества каркасные дома показывают при их индустриальном изготовлении. Поэтому, каркасные дома – это дома для домостроительных комбинатов, как это собственно делается в Германии, отчасти такое уже есть в России. Под Санкт-Петербургом, например, есть уже два крупных завода, выпускающих такие коттеджи. Их главное достоинство – быстрота сборки на участке. И экономия этих домов заключается именно в индустриальном изготовлении, качестве заводской сборки в цехах, в быстроте сборке этих коттеджей на месте. Если же этот дом будет строиться «по месту» бригадой строителей, то вы практически не выиграете ни в сроках, ни в стоимости, но получите сполна набор традиционных недостатков, которыми обладают такие дома.

Поэтому, я придерживаюсь принципиального подхода, что каркасные дома не следует проектировать как готовые проекты для частных застройщиков.

Дома из дерева – на любителя. На смену домам из оцилиндрованного бревна все больше приходят дома из клееного бруса, который сочетает в себе преимущества деревянного дома, и надежность в плане отсутствия коробления, изменения формы в ходе усушки, что всегда было проблемой деревянных домов. Безусловно, это качественные, экологичные и долговечные дома.

Дома из пенобетона и дома из кирпича, на мой взгляд, равноценны по потребительским качествам. И выбор того или иного материала по большей степени вопрос личных пристрастий, чем каких-либо объективных факторов. И у того, и у другого материала, есть свои плюсы, и свои минусы, но, безусловно, оба варианта – при соблюдении строительных технологий – гарантируют вам высокое качество жилья.

Дома из газобетона в ходе строительства – проект 48Б Рис 9, и дом из кирпича – проект 06А Рис 10. Материалы взаимозаменяемые при толщине несущей стены 375 (380)мм.


 Дом из газобетона в ходе строительства — проект коттеджа 48B.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дом из кирпича — проект коттеджа 06A.                                          

Материалы взаимозаменяемые при толщине несущей стены 375 (380) мм.

Владимир Тарасов
архитектор, генеральный директор
ООО «Архитектурно-Дизайнерская Студия «АЛЬФАПЛАН»